De voordelen van investeren in commercieel vastgoed in het buitenland: nieuwe horizonten

De huidige vastgoedmarkt in Polen biedt een schat aan investeringsmogelijkheden en Krakau is een van de aantrekkelijkste bestemmingen. De Poolse stad combineert een rijke geschiedenis, een ontwikkelde infrastructuur en groeiperspectieven. Vastgoed in Krakau wordt een populaire keuze onder buitenlanders vanwege de stabiele economie, de kwaliteit van de woningen en de gunstige ligging. In dit artikel bekijken we in detail hoe je een appartement in deze unieke stad kunt kiezen, kopen en inrichten.

Waarom Krakau kiezen om een huis te kopen

Krakau is niet alleen de culturele hoofdstad van Polen, maar ook een stad met een unieke balans tussen traditie en moderniteit. Het is de thuisbasis van de beste universiteiten, musea, theaters en attracties die miljoenen toeristen trekken. Een huis kopen in Krakau geeft je toegang tot het leven in een van de meest dynamische steden van Polen.

De stad biedt bewoners een hoog veiligheidsniveau, een ontwikkelde infrastructuur en mogelijkheden om in internationale bedrijven te werken. Toerisme, IT en onderwijs blijven de belangrijkste sectoren die de stabiele groei van de economie hier ondersteunen. Investeerders waarderen Krakau vanwege de constante vraag naar huur en de gunstige voorwaarden voor het starten van een bedrijf.

Voordelen:

1. Rijke geschiedenis en cultureel erfgoed: Kasteel Wawel, Marktplein.
2. Economische stabiliteit en lage werkloosheid.
3. Ontwikkelde transportinfrastructuur: internationale luchthaven, spoorwegen en busroutes.
4. Aantrekkelijke voorwaarden voor buitenlandse investeerders, waaronder het gemak om een verblijfsvergunning te krijgen.

Het kopen van onroerend goed in Polen, vooral in Krakau, wordt een populaire beslissing vanwege de combinatie van kwaliteit en betaalbaarheid.

Hoe bereid je je voor op het kopen van een huis in Krakau?

Voordat je tot aankoop overgaat, moet je bepalen welk type woning en welke buurt het beste bij je past. De woningen variëren van appartementen in het historische centrum tot nieuwe gebouwen aan de rand. Elke buurt heeft zijn eigen kenmerken:

1. Oude Stad (Stare Miasto) is een prestigieuze wijk met historische gebouwen, waar de kosten van huisvesting het hoogst zijn. Ideaal voor verhuur aan toeristen.
2. Kazimierz is een plaats met een bohemienachtige sfeer, populair onder jongeren. De buurt staat bekend om zijn restaurants, bars en unieke architectuur.
3. Podgórze is een gebied dat actief in ontwikkeling is door nieuwe wooncomplexen en zakencentra.
4. Nova Huta is een industriële wijk met betaalbare flats en grote groene gebieden.

Criteria voor het kiezen van een woning in Krakau:

1. Type woning: flat in het centrum, huis in de buitenwijken of appartementen in een nieuw gebouw.
2. Infrastructuur: scholen, ziekenhuizen, winkels en transporthaltes.
3. Potentieel voor investeringen: huurkosten en voorspellingen van de prijsgroei.

Juridische beoordeling van documenten

Elke transactie vereist een grondige controle van de documentatie om mogelijke risico’s uit te sluiten. Het kopen van onroerend goed in Krakau is onderworpen aan de strenge normen van de Poolse wet, en de naleving van alle controlestappen garandeert een succesvolle transactie.

Belangrijke documenten:

1. Księga Wieczysta (onroerendgoedregister): verificatie van eigendom, afwezigheid van schulden en lasten.
2. Umowa Przedwstępna (voorlopige overeenkomst): hierin worden de voorwaarden van de transactie en het bedrag van de aanbetaling (meestal 10%) vastgelegd.
3. Verklaring van afwezigheid van schulden: omvat facturen van nutsbedrijven en belastingen.
4. Notarisatie: de laatste stap die de wettigheid van de transactie bevestigt.

Hoe krijg je een hypotheek in Polen voor buitenlanders?

Voor buitenlanders bieden Poolse banken hypotheken aan tegen standaardvoorwaarden, maar met enkele bijzonderheden. De aankoop van onroerend goed in Krakau kan worden gefinancierd met documenten die het inkomen en de kredietwaardigheid aantonen.

Belangrijkste mijlpalen:

1. Opstellen van documenten: inkomensverklaringen, belastingaangiften, bewijs van woonadres.
2. Een bank kiezen: aanbiedingen analyseren op basis van rentetarieven en leningsvoorwaarden.
3. Ondertekening van een leningovereenkomst: omvat vaste of variabele rente, aflossingstermijn tot 30 jaar.

Belangrijke punten:

1. Minimale aanbetaling: 20-30% van de waarde van het huis.
2. Kredietgeschiedenis: in Polen of een ander land.
3. Woningtaxatie: onafhankelijke expertise om de marktwaarde van het onroerend goed te bevestigen.

Banken beoordelen de financiële stabiliteit van de klant en bieden flexibele voorwaarden voor degenen die van plan zijn om lang in het pand te blijven wonen of het te verhuren.

Stap-voor-stap instructies voor het kopen van een huis in Krakau

Het proces omvat verschillende verplichte stappen. Als de procedure correct wordt gevolgd, kunnen fouten en onnodige kosten worden voorkomen:

1. Een woning kiezen: budget, buurt en type woning bepalen.
2. Zoek naar opties: via agentschappen of online platforms zoals Otodom, OLX.
3. Huisinspectie: controle van de staat van het appartement, de infrastructuur en de toegankelijkheid van transport.
4. Sluiting van een voorlopige overeenkomst: hierin worden de belangrijkste voorwaarden van de overeenkomst en het bedrag van de aanbetaling (10%) vastgelegd.
5. Controle wettelijke goedkeuring: verzoek om alle benodigde documenten.
6. Ondertekening van het definitieve contract: notariële akte en eigendomsoverdracht.

Prijzen en investeringsaantrekkelijkheid van onroerend goed in Krakau

De prijzen voor appartementen in Krakau blijven stijgen door de grote vraag. In centrale gebieden bereikt de prijs per vierkante meter 7000-8000 euro, terwijl het in afgelegen gebieden begint vanaf 3000 euro. Een prijsstijging van 5-7% per jaar maakt onroerend goed in Krakau aantrekkelijk.

Verhuurinvesteringen zijn vooral gunstig voor buitenlanders. Een flat in het centrum kost gemiddeld 600 euro per maand, wat een stabiel inkomen oplevert. Krakau blijft populair onder studenten en toeristen, wat een constante vraag naar …. 

Conclusie

Een huis kopen in Krakau vereist voorbereiding, maar biedt uitzicht op een betere levenskwaliteit en een stabiel inkomen. Het kiezen van de juiste buurt, het grondig controleren van de documenten en het volgen van alle fasen van de transactie zullen helpen om het proces comfortabel en veilig te maken.

De eigendomsbelastingen in Polen hebben de afgelopen twee decennia aanzienlijke veranderingen ondergaan. Voorheen was de regelgeving minder transparant, maar geleidelijke hervormingen in de wetgeving hebben een hoog niveau van investeerdersbescherming mogelijk gemaakt. Met de goedkeuring van de Wet Stedelijke Leasing (LAU) en andere regelgeving is het belastingstelsel voorspelbaarder geworden. Historisch gezien is de gestage groei van de Poolse vastgoedmarkt gepaard gegaan met aanpassingen van de commissietarieven. De belastingbedragen worden vastgesteld op basis van regionale indicatoren, waardoor rekening kan worden gehouden met de specifieke kenmerken van elke gemeente en de regionale economie.

Onroerendezaakbelasting in Polen

De commissiebedragen in het land worden berekend volgens strikte regels die zijn vastgesteld door het ministerie van Financiën. Ze worden ook gespecificeerd door lokale overheden. Zo zijn er voor verschillende soorten objecten de volgende maximumtarieven volgens de gegevens van 2024:

1. Bedrijfsgerelateerde grond – 1,34 PLN per vierkante meter.
2. Grond onder stilstaand of stromend water – 6,66 PLN per vierkante meter.
3. Overige grond, inclusief faciliteiten van organisaties van algemeen nut – 0,71 PLN per vierkante meter.
4. Woningen – 1,15 PLN per vierkante meter.
5. Bedrijfsgerelateerde gebouwen – 33,10 PLN per vierkante meter.

In 2025 zullen de tarieven naar verwachting met 2,7% stijgen ten opzichte van 2024, als gevolg van inflatieprocessen in het land. Zo zal het tarief voor woningen stijgen tot 1,18 PLN per vierkante meter en voor commercieel vastgoed tot 34,00 PLN per vierkante meter. Vastgoedbelastingen in Polen spelen een belangrijke rol in de waardevorming en moeten in aanmerking worden genomen bij het plannen van investeringen.

Belastingen bij het kopen van onroerend goed in Polen: btw en PCC

Er zijn twee belangrijke heffingen van toepassing op de aankoop van een woning in het land: btw en belasting op civiele transacties (PCC). De eerste wordt geheven op de aankoop van nieuwe gebouwen van een projectontwikkelaar. Het standaard BTW-tarief is 23%, maar voor woningen tot 150m² geldt een verlaagd tarief van 8%. Secundaire aankopen zijn onderworpen aan PCC, dat 2% van de marktwaarde van de woning bedraagt. De percentages zijn afhankelijk van het type transactie en het onroerend goed, wat een zorgvuldige analyse van elk geval vereist. De investeerder wordt geadviseerd om de belastingvoorwaarden zorgvuldig te bestuderen om onverwachte kosten te vermijden en de investering te optimaliseren.

Notarisdiensten en extra kosten

Onroerendgoedbelasting in Polen gaat gepaard met verplichte kosten in verband met de registratie van de transactie. Notarisdiensten spelen een belangrijke rol, aangezien de specialist de koopovereenkomst certificeert en gegevens indient bij het kadaster. De maximale vergoeding van een notaris bedroeg in 2024 10.000 PLN.

Bijkomende kosten zijn onder andere makelaarscommissies (tot 3% van de waarde) en, in sommige gevallen, kosten voor het aanvragen van een hypothecaire lening. Houd er rekening mee dat onroerendgoedbelasting in Polen, samen met notaris- en makelaarskosten, een aanzienlijke uitgave kan zijn, die in het financiële plan moet worden verdisconteerd.

Belastingen op inkomsten uit de verkoop van onroerend goed

Als je een huis in Polen verkoopt, moet je 19% inkomstenbelasting betalen over het verschil. Maar als het pand na 5 jaar vanaf de aankoopdatum wordt verkocht, wordt er geen rente in rekening gebracht. Een extra voorwaarde is dat de investeerder de opbrengst binnen 3 jaar na de transactie voor eigen woondoeleinden moet gebruiken. Dit systeem van onroerendgoedbelasting in Polen stimuleert langetermijninvesteringen en vermindert de commissielast voor degenen die van plan zijn in het aangekochte gebied te gaan wonen of het te gebruiken voor permanente verhuur.

successie- en schenkingsrechten

Vastgoedbelastingen in Polen zijn ook van toepassing op erfenissen en schenkingen van eigendommen. Afhankelijk van de graad van verwantschap tussen de partijen, verdeelt het systeem de begunstigden in drie groepen:

1. Voor naaste familieleden (groep één) is er een vrijstelling van leges voor het indienen van SD-Z2 aangifte binnen 6 maanden.
2. De andere groepen hebben progressieve tarieven: voor de eerste – van 3% tot 7%, voor de tweede – van 7% tot 12%, voor de derde – van 12% tot 20% van de waarde van onroerend goed boven bepaalde grenzen.

Belastingen op huurwoningen

Inkomsten uit verhuur van onroerend goed in Polen worden belast volgens een speciaal systeem. Particulieren zijn onderworpen aan een forfaitaire belasting (ryczałt) van 8,5% op inkomsten boven 100.000 PLN en 12,5% voor kleinere bedragen. Tegelijkertijd kunnen zelfstandigen kiezen tussen het tarief van 17% of een lineaire belasting van 19%, afhankelijk van hun winst. Huurcommissies worden berekend over het totale inkomen zonder rekening te houden met uitgaven, wat een nauwkeurige planning en optimalisatie van betalingen vereist. Door tijdig de PIT-28 aangifte in te dienen, kun je boetes vermijden en terugbetaling van te veel betaalde bedragen garanderen als de belastingdruk te hoog was.

Aanbevelingen voor beleggers

Onroerendgoedbelastingen in Polen spelen een belangrijke rol bij het kopen van onroerend goed en moeten zorgvuldig worden overwogen. Aanbevolen:

1. Doe grondig onderzoek naar de huidige wetgeving, waaronder de wet op stedelijke huurcontracten (LAU) en de huidige belastingtarieven.
2. Maak gebruik van de diensten van ervaren makelaars die gespecialiseerd zijn in de Poolse markt om nauwkeurige informatie te krijgen over bijkomende kosten.
3. Plan transacties rekening houdend met alle belastingverplichtingen – van BTW tot PCC, maar ook met de kosten van notarisdiensten en makelaarscommissies.
4. Houd bij de verkoop rekening met de mogelijkheid van vrijstelling van inkomstenbelasting als je het huis langer dan 5 jaar bezit en gebruik de opbrengst voor huisvestingsdoeleinden.
5. Evalueer belastingverminderingen en speciale voorwaarden voor het erven of schenken van onroerend goed om financiële verliezen te optimaliseren.

Deze aanbevelingen zullen helpen om de belastingkosten te minimaliseren en de duurzaamheid van investeringen in de vastgoedmarkt in Polen te garanderen.

Conclusie

Uit een analyse van het Poolse belastingstelsel blijkt dat vastgoedprovisies worden beschouwd als een belangrijk element in het proces van het kopen en bezitten van onroerend goed hier. Transparante wetgeving, specifieke rentetarieven en duidelijke voorschriften van het ministerie van Financiën scheppen voorwaarden voor veilige transacties.

Door gegevens over belastingtarieven, wettelijke voorschriften en bijkomende kosten te combineren, kun je een objectief beeld vormen van met welke onroerendgoedbelasting in Polen een investeerder rekening moet houden. Aanbevelingen over de selectie van onroerend goed, strategieën om de kosten te optimaliseren en het gebruik van stimuleringsmaatregelen zullen je helpen om een weloverwogen beslissing te nemen en een duurzame beleggingsportefeuille te creëren.