لم تعد بولندا منذ فترة طويلة بلداً للسياحة والأعمال فقط. واليوم، يتزايد عدد الأجانب الذين يقررون شراء شقة في بولندا لبدء حياة جديدة أو للاستثمار المربح في سوق العقارات المحلية. لا توفر البلاد أسعاراً معقولة وجودة حياة عالية فحسب، بل توفر أيضاً وفرة من المعالم الثقافية والأماكن المريحة للعيش فيها.
خصوصيات شراء العقارات في بولندا بالنسبة للروس
يجتذب سوق العقارات البولندي المزيد والمزيد من الأجانب، ولكن هناك فروق دقيقة مهمة يجب مراعاتها. أولاً، يلزم الحصول على تصريح شراء في بعض الحالات، خاصة عندما يتعلق الأمر بشراء قطعة أرض أو منزل خارج المدن. على سبيل المثال، لشراء منزل ريفي بقطعة أرض، تحتاج إلى تقديم طلب إلى وزارة الداخلية والإدارة، الأمر الذي قد يستغرق حوالي 3-4 أشهر.
يتراوح متوسط تكلفة الشقق في بولندا من 2,000 يورو إلى 4,000 يورو للمتر المربع الواحد، حسب المدينة. ولكل منها مزاياه الخاصة:
- وارسو: مدينة حضرية ذات بنية تحتية متطورة ومراكز ثقافية والعديد من المناطق التجارية. توجد هنا مراكز تجارية هامة مثل مركز وارسو المالي.
- كراكوف: القلب الثقافي للبلاد، وتشتهر بقلاعها وجامعاتها. الحياة هنا قريبة من المعالم السياحية مثل قلعة فافل وساحة السوق، بالإضافة إلى العديد من المتاحف والمسارح.
- بوزنان: تحظى بشعبية كبيرة بين العائلات نظراً لجودة بنيتها التحتية وانخفاض أسعار المساكن فيها. وهي موطن لمدارس ومتنزهات ممتازة مثل حديقة القلعة.
دليل خطوة بخطوة: كيفية شراء شقة في بولندا
قد يبدو الشراء إجراءً معقداً، خاصةً إذا كنت تتعامل مع البيروقراطية الأجنبية للمرة الأولى. ومع ذلك، باتباع خطوات معينة والحصول على المعلومات الصحيحة في متناول اليد، ستتمكن من اجتياز جميع الخطوات بكل سهولة وثقة. في هذا القسم، سنستعرض بالتفصيل كيفية اختيار العقار المناسب، وما هي المستندات التي يجب جمعها، وما الذي يجب البحث عنه عند التعامل مع الوكالات العقارية.
1- تحديد الميزانية واختيار نوع مكان الإقامة
الخطوة الأولى في شراء شقة في بولندا هي تحديد ميزانيتك. تختلف الأسعار حسب المدينة ونوع السكن. على سبيل المثال، يمكنك شراء استوديو في بولندا في وارسو مقابل 120,000 إلى 150,000 يورو، بينما في المدن الأصغر مثل لودز أو بيدغوش، تبدأ الأسعار من 70,000 يورو.
بالإضافة إلى تكلفة الشقة، يجب أن تضع في اعتبارك تكلفة الضرائب والعمولات:
- ضريبة الدعوى المدنية (PCC) – 2% من قيمة الشقة.
- عمولة الوكالة العقارية – 2-3%.
- تبلغ تكاليف كاتب العدل حوالي 2 في المائة.
2. الحصول على إذن بالشراء
يحتاج الأجانب إلى تصريح لشراء عقار في بولندا. وتصدر هذه الوثيقة من وزارة الداخلية والإدارة. وللحصول عليها ستحتاج إلى:
- جواز السفر.
- إثبات الإمكانيات المالية (شهادة دخل).
- المستندات الخاصة بإقامتك في بولندا (إذا كنت في البلد بالفعل).
- بيان يبرر سبب شراء العقار.
يمكن أن تستغرق العملية من شهر إلى 3 أشهر، لذا من المهم أن تبدأ مبكراً.
3. العثور على شقة والعمل مع وكالة
بمجرد حصولك على التفويض، ابدأ في البحث عن شقة. في هذه المرحلة، من الأفضل الاستعانة بخدمات وكالة عقارية، والتي ستساعدك في التحقق القانوني من العقار وإتمام الصفقة. عادةً ما تكون عمولة الوكالة عادةً 2-3% من قيمة الصفقة. سيمنحك ذلك الثقة بأن جميع المستندات سليمة وأن عملية الشراء ستتم بسلاسة. من المهم التحقق من وجود مستخرج حالي من السجل العقاري (Księga Wieczysta) للتأكد من عدم وجود ديون أو قيود على العقار.
4. اتفاق مبدئي
عندما يتم العثور على غرض، يتم إبرام عقد مبدئي – اتفاق مبدئي، حيث يتم تحديد الشروط الرئيسية للصفقة. يكون الإيداع 10-20% من قيمة القطعة. يحمي هذا العقد المشتري من المخاطر المحتملة من جانب البائع. يجب أن يوضح العقد جميع شروط وأحكام الشراء، بما في ذلك قيمة الشيء، وشروط نقل الملكية ومسؤولية الطرفين.
5. إتمام الصفقة
يتم إضفاء الطابع الرسمي على العقد بواسطة كاتب العدل. يقوم المحامي بتسجيل المعاملة وبعد ذلك يتم تسجيل العقار في السجل العقاري (Księga Wieczysta). تبلغ تكلفة خدمات كاتب العدل حوالي 2% من قيمة العقار، كما يتم فرض ضريبة دعوى مدنية (PCC) بنسبة 2%.
المساكن الجديدة أو المستعملة في بولندا: أين تشتري شقة؟
توفر المباني الجديدة ظروف معيشية حديثة. تبدأ تكلفة هذه العقارات في وارسو وكراكوف من 3000 يورو للمتر المربع الواحد. وغالباً ما تقع هذه المباني في مجمعات سكنية مسورة، مما يضيف مستوى من الأمان والراحة. يمكن لمشتري المباني الجديدة الاعتماد على ضمانات الجودة من المطور، بالإضافة إلى انخفاض تكاليف الصيانة، حيث يتم بناء المباني الحديثة مع مراعاة كفاءة الطاقة.
وغالباً ما تقع المساكن الثانوية في أحياء وسط المدينة ويمكن أن توفر جواً فريداً مرتبطاً بتاريخ المبنى. ولكن يجدر الأخذ بعين الاعتبار أن مثل هذه العقارات قد تحتاج إلى تصحيح. تتراوح تكلفة التجديد من 500 إلى 800 يورو للمتر المربع الواحد حسب نطاق العمل. يمكن أن يكون شراء مساكن ثانوية أكثر فعالية من حيث التكلفة، ولكنه يتطلب جهداً إضافياً للتجديد والتكيف مع المعايير الحديثة.
الرهن العقاري للأجانب: كيفية الحصول على تمويل في بولندا
يمكن للمشترين الأجانب التقدم بسهولة للحصول على رهن عقاري لشراء شقة في بولندا. مطلوب دفعة أولى بنسبة 20-30% من قيمة الشقة. وتبلغ أسعار الفائدة 3-4% سنوياً، مما يجعل الشروط جذابة للغاية مقارنة ببلدان الاتحاد الأوروبي الأخرى. يتعاون بنكا PKO Bank Polski و Santander Bank Polska بنشاط مع الأجانب، ويقدمان منتجات رهن عقاري مختلفة.
مراحل الحصول على رهن عقاري:
- الموافقة المسبقة. لبدء العملية، احصل على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري لمعرفة نوع الميزانية التي يمكنك توقعها.
- مستندات الإيداع. مطلوب بيانات مصرفية وإثبات الدخل ورقم تعريف دافع الضرائب (NIP). وغالباً ما تطلب البنوك أيضاً تأميناً على الحياة أو الممتلكات.
- توقيع اتفاقية الرهن العقاري. يوقع البنك والمقترض على العقد، وبعد ذلك يقوم البنك بتحويل الأموال إلى البائع. ومن الضروري أيضاً تسجيل الرهن العقاري في السجل العقاري.
الخاتمة
تقدم البلاد مجموعة واسعة من الفرص لأولئك الذين يرغبون في العيش في قلب أوروبا والاستثمار في اقتصاد مستقر والتمتع بمستوى معيشي مرتفع. يُعدّ شراء شقة في بولندا استثماراً جيداً، خاصةً مع استمرار ارتفاع الأسعار واستمرار استقرار الطلب على الإيجارات. كما أن سهولة الحصول على رهن عقاري وبنية تحتية عالية الجودة والأمان تجعل البلد مكاناً مثالياً للاستثمار والإقامة الدائمة على حد سواء.
استثمر في مستقبلك اليوم، واستمتع بجميع مزايا العيش في أوروبا: من مستويات التعليم العالية إلى نظام طبي عالي الجودة ومناخ اقتصادي مستقر.
تُفرض ضريبتان رئيسيتان على شراء عقار في البلد: ضريبة القيمة المضافة وضريبة المعاملات المدنية (PCC). تُفرض الضريبة الأولى على شراء المباني الجديدة من المطور العقاري. يبلغ المعدل القياسي لضريبة القيمة المضافة 23%، ولكن يتم تطبيق معدل مخفض قدره 8% على العقارات السكنية التي تصل مساحتها إلى 150 متر مربع. أما المشتريات الثانوية فتخضع لضريبة القيمة المضافة على القيمة المضافة بنسبة 2% من القيمة السوقية للمسكن. تعتمد النسب المئوية على نوع المعاملة والعقار، الأمر الذي يتطلب تحليلاً دقيقاً لكل حالة. يُنصح المستثمر بدراسة الشروط الضريبية بعناية لتجنب التكاليف غير المتوقعة وتحسين الاستثمار.
يُظهر تحليل النظام الضريبي في بولندا أن العمولات العقارية تُعتبر عنصراً مهماً في عملية شراء وامتلاك العقارات هنا. إن شفافية التشريعات وأسعار الفائدة المحددة واللوائح الواضحة التي وضعتها وزارة المالية تخلق ظروفاً آمنة للمعاملات.
تقدم بولندا العديد من المزايا للمستثمرين. فهي دولة ذات موقع استراتيجي واقتصاد ناشئ وسياسة تقدمية وسوق نشطة.
لا توفر البلدان ذات الأسواق المتطورة للغاية، مثل بولندا، دخلاً إيجاريًا مستقرًا فحسب، بل توفر أيضًا إمكانات كبيرة للنمو في قيمة العقارات على المدى الطويل. يفتح الاستثمار في العقارات التجارية في الخارج آفاقاً جديدة لتنويع المحافظ الاستثمارية وحماية رأس المال. مع اقتصاد مستقر، وتطوير نشط للبنية التحتية، ومزايا ضريبية، تصبح بولندا خياراً مثالياً للباحثين عن اليقين في استثماراتهم.