Der Kauf von Immobilien zur Gewinnerzielung erfordert nicht Intuition, sondern eine nüchterne Bewertung. Jeder Fehler führt zu Kapitalverlust oder jährlichen Verlusten. Um genau zu bestimmen, wie man Immobilien für Investitionen auswählt, müssen nicht nur die Lage, sondern auch rechtliche Feinheiten, die aktuelle Wirtschaft der Region sowie reale Renditeberechnungen berücksichtigt werden.
Bewertung der Lage und des Wachstumspotenzials: Wie man Immobilien für Investitionen auswählt
Die Attraktivität eines Viertels wird nicht durch Werbung, sondern durch trockene Statistiken und Analyse des Entwicklungsstandes geformt. Die Attraktivität einer Lage für Investitionen wird durch eine Reihe von Indikatoren bestätigt: Bevölkerungswachstum, aktiver Infrastrukturausbau, Preisentwicklung der letzten 5 Jahre und Renovierungspläne.
Zum Beispiel verzeichnet der Primorsky District in St. Petersburg bis 2025 einen jährlichen Anstieg des Quadratmeterpreises um 11,3%. Neue U-Bahn-Stationen, eine Schule in 700 Metern Entfernung und die Eröffnung von Geschäftszentren schaffen eine stabile Nachfrage. In Krasnogorsk (Moskauer Region) zeigt das Gebiet Pavshinskaya Poyma ähnliche Wachstumsraten: Neubauten werden zu Beginn verkauft, und die Miete einer Einzimmerwohnung bringt eine Jahresrendite von 9,2%.
Immobilientyp: Was und für wen
Die Auswahl von Immobilien für Investitionen hängt je nach Zielsetzung vom Format ab. Die Einkommensstrategie bestimmt den Objekttyp:
- Für stabile Mieteinnahmen – Studios und Einzimmerwohnungen in Schlafvierteln mit guter Verkehrsanbindung.
- Für kurzfristige Einnahmen (Wiederverkauf) – Investitionen in eine Baugrube mit Preisspitze nach Fertigstellung des Gebäudes.
- Zur Diversifizierung – Aparthotels, Gewerbeflächen mit langfristigen Mietern oder der Kauf von Anteilen an renditestarken Gebäuden.
In Kazan rentieren sich beispielsweise Investitionen in Apartments an der Kreml-Uferpromenade (in der Nähe der Chernyshevsky Street) in 7-8 Jahren bei einer Rendite von über 10%. Ein ähnliches Objekt am Stadtrand rentiert sich in 12-14 Jahren. Die Lage bestimmt die Amortisationszeit.
Rechtliche Sauberkeit und Dokumente
Jedes Geschäft ohne Prüfung wird zum Risiko. Die Überprüfung der Eigentumsdokumente, das Fehlen von Schulden und Arresten, die Einhaltung von Normen bei Umbauten erfordern die Einbeziehung eines Anwalts. Gerichtsverfahren aufgrund nicht berücksichtigter Belastungen ziehen sich über 12-18 Monate hin und machen die Investition eingefroren.
Bauträger, die auf den Listen zuverlässiger akkreditierter Banken stehen, bieten erweiterte Garantien. Zum Beispiel haben Sberbank und VTB im Jahr 2025 mehr als 400 Projekte nur in Moskau und der Region akkreditiert. Die Akkreditierung gibt Sicherheit in Bezug auf die Einhaltung der Projektbeschreibung und die Finanzierung des Bauabschlusses.
Renditeberechnung
Die Auswahl von Immobilien für Investitionen ohne das Risiko einer Überbewertung erfolgt nur durch objektive Mathematik. Die Rendite wird nicht auf der Grundlage von Versprechungen oder emotionalen Erwartungen berechnet, sondern nach einer strengen Formel, die alle Kosten- und Ertragskomponenten berücksichtigt. Der Berechnung wird grob in drei Ebenen unterteilt: Einstiegskosten, operative Ausgaben und Rückflussmodellierung der Investitionen. Jeder Indikator beeinflusst die endgültige Rentabilität und Amortisationszeiten direkt.
Gesamtkosten des Kaufs: mehr als der Preis im Schaufenster
Die Berechnung beginnt mit der Bewertung der Gesamtinvestitionen, nicht nur des Preises auf der Website. Zum Beispiel kostet eine Wohnung in St. Petersburg gemäß einem Anteilsvertrag 7,4 Mio. Rubel. Für die Berechnung des tatsächlichen Werts werden die folgenden Punkte berücksichtigt:
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Renovierung für die Vermietung – von 500.000 bis 800.000 Rubel (je nach Segment).
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Möbel und Geräte – 300.000 Rubel für ein Studio, 450.000 Rubel für eine 2-Zimmer-Wohnung.
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Steuern beim Kauf (wenn Neubau ohne Mehrwertsteuer – 0 Rubel; Sekundärmarkt von Privatpersonen – 0 Rubel; beim Kauf über eine juristische Person – 13%).
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Staatliche Registrierung und Anwaltsdienste – durchschnittlich 50.000 Rubel.
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Provision für den Agenten (falls vorhanden) – bis zu 2% des Geschäfts.
Die Gesamtinvestition in das Objekt kann auf bis zu 8,5 Mio. Rubel steigen, was 15% über dem Listenpreis liegt. Nur dieser Ansatz ermöglicht es, genau zu verstehen, wie man Immobilien für Investitionen mit einer realistischen Kostenschätzung auswählt.
Potenzielle Einnahmen: Miete oder Verkauf
Das Finanzmodell hängt vom Ziel ab:
- Miete. Eine 40 m² große Wohnung in der Nähe der Moskovskaya U-Bahn bringt bei langfristiger Vermietung 45.000 Rubel pro Monat ein. Dies entspricht 540.000 Rubel pro Jahr. Bei kurzfristiger Vermietung – bis zu 85.000 Rubel pro Monat in der Saison (und 40.000 Rubel in der Nebensaison), aber es fallen Kosten für Reinigung und Verwaltung an.
- Verkauf. Dasselbe Objekt, das im Baugraben für 7,4 Mio. Rubel erworben wurde, kann nach 20 Monaten nach Fertigstellung für 10,2 Mio. Rubel verkauft werden. Es ist jedoch erforderlich, die Einkommensteuer (falls kein IP oder Befreiung vorhanden ist), Maklergebühren, Registrierung, Marketing zu berücksichtigen. Etwa 500.000 Rubel werden ausgegeben.
Finanzierung: Hypothek, Ratenzahlung, Bargeld
Die Auswahl von Immobilien für Investitionen mit einem optimalen Finanzierungsmodell ist eine der Schlüsselfragen. Die Wahl zwischen vollständiger Zahlung, Hypothek und Bauträger mit Ratenzahlung beeinflusst die Rentabilität.
Der Hypothekenzinssatz für Investitionszwecke betrug 2025 15,2-17,5%, was die Option nur bei Kapitalwachstum oder kurzfristigem Wiederverkauf sinnvoll macht. Die Ratenzahlung vom Bauträger bietet günstige 0-3% bei 30-50% Anzahlung – wie zum Beispiel bei „Samolyot Development“ im Projekt in Kommunarka.
Investitionen in Gewerbeimmobilien
Büros, Einzelhandel und Lager sind risikoreiche, aber rentable Vermögenswerte. Für Investoren, die lernen, wie man Immobilien für Investitionen mit einer Rendite von über 10-12% pro Jahr auswählt, kann der Handel eine Option sein. Eine stabile Rentabilität des Mieters ist jedoch wichtig.
Beispiel: Ein 45 m² großes Gebäude im Wohnkomplex „Civilization on the Neva“, St. Petersburg, wird für einen Schönheitssalon vermietet – 110.000 Rubel pro Monat. Der Jahresumsatz beträgt 1,32 Mio. Rubel. Der Kaufpreis beträgt 13,7 Mio. Rubel. Die Nettorendite beträgt 8,9%. Bei Schließung des Geschäfts entstehen Verluste von bis zu 100.000 Rubel pro Monat.
Risiken und Diversifizierung von Investitionen
Immobilieninvestitionen ohne Rücklagen und Diversifizierung werden anfällig. Es ist ratsam, das Portfolio aufzuteilen: Teilweise in Mietwohnungen, teilweise in Gewerbeimmobilien, der Rest in Fondsinstrumente.
Preisrückgänge, Steuererhöhungen, Projektstopps, kommunale Reformen – all dies verringert das Einkommen. Es ist optimal, Objekte mit unterschiedlicher Liquidität und Lage zu kombinieren: eine Millionenstadt, eine Region mit vielversprechender Agglomeration, ein touristisches Gebiet.
Reale Strategien für 2025-2026:
- Neubau zu Baubeginn in der Nähe der U-Bahn – Preisanstieg um 20-25% während des Bauprozesses.
- Umbau und Vermietung für Kurzzeitmieten – Amortisationszeit von 5 Jahren.
- Gewerbefläche mit Anker-Mieter – Einnahmen von 9-12% pro Jahr.
- Aparthotel in einer föderalen Touristenstadt – stabiler Cashflow und Kapitalwachstum.
- Investitionen in einen im Bau befindlichen Wohnkomplex mit Ratenzahlung – minimaler Einstieg und fester Preis.
Wie man Immobilien für Investitionen auswählt: Fazit
Ein schrittweiser Ansatz, eine Strategie und eine nüchterne Analyse sind wichtig. Die Lage, Risiken, Finanzierungsmodell und Rentabilitätsprognosen bestimmen den endgültigen Gewinn. Ein erfahrener Investor vergleicht nicht nur Preise, sondern auch Entwicklungsszenarien, vergleicht Zeiträume, bewertet Liquiditätsaussichten.
Polen bietet zahlreiche Vorteile für Investoren. Es ist ein strategisch günstig gelegenes Land mit einer aufstrebenden Wirtschaft, einer fortschrittlichen Politik und einem aktiven Markt.
Länder mit hoch entwickelten Märkten wie Polen bieten nicht nur stabile Mieteinnahmen, sondern auch ein erhebliches Potenzial für die langfristige Wertsteigerung von Immobilien. Investitionen in Gewerbeimmobilien im Ausland eröffnen neue Horizonte für die Diversifizierung des Portfolios und den Kapitalschutz. Mit einer stabilen Wirtschaft, einer aktiven Entwicklung der Infrastruktur und steuerlichen Vorteilen ist Polen eine ideale Wahl für diejenigen, die Sicherheit für ihre Investitionen suchen.
Vor dem Kauf sollte man sich überlegen, welche Art von Wohnung und welches Viertel den eigenen Bedürfnissen entspricht. Das Angebot reicht von Wohnungen im historischen Zentrum bis zu Neubauten am Stadtrand. Jedes Viertel hat seine eigenen Merkmale:
Der Kauf einer Immobilie in Krakau erfordert Vorbereitung, bietet aber die Aussicht auf eine bessere Lebensqualität und ein stabiles Einkommen. Die Wahl des richtigen Viertels, die gründliche Prüfung der Unterlagen und die Begleitung aller Phasen der Transaktion tragen dazu bei, den Prozess bequem und sicher zu gestalten.